주택담보대출금리 상승, 인플레이션 조짐에도 워싱턴 시장은 여전해

주택담보대출금리의 상승과 경제 전반의 인플레이션으로 인해 6월에 주택수요가 급격히 감소해 주택가격이 냉각됐다.

미주류 신문들도 전문가들의 분석을 인용하며 지난 6월에 가장 빠른 속도로 상승세가 둔화됐으나 주택시장에서 수요와 공급의 불균형 때문에 가격 상승은 여전하다.  주택 시장은 수년 동안 심각한 부족을 겪어 왔고 팬데믹 기간 동안의 강력한 수요가 가격상승을 부추겼다. 다만 그동안 큰 폭으로 상승한 지역의 집값은 큰 폭으로 하락했다고 전했다.

주택 가격은 1년 전보다 여전히 높지만 1970년대 초 이 지표를 추적하기 시작한 모기지 소프트웨어, 데이터 및 분석 회사인 블랙 나이트( Black Knight)에 따르면 6월에 기록상 가장 빠른 속도로 상승세가 꺾였다.  연간 물가상승률은 19.3%에서 17.3%로 2%포인트 하락했다.

2007-09년 불황기에 집값이 폭락했을 때도 가장 강력한 한 달 하락폭은 1.19%포인트였다. 전반적인 주택 시장이 강하다는 점을 고려할 때 전국적으로 가격이 하락하지는 않을 것으로 예상되지만 높은 주택 담보 대출 금리는 확실히 타격을 주고 있다.

모기지 뉴스 데일리에 따르면 6월에 30년 만기 고정 주택담보대출의 평균 금리가 6%를 넘어섰다. 이후 5%대 초반에서 다시 하락했지만, 이는 여전히 연초 3%대 초반보다는 상당히 높은 수치다.

블랙 나이트 데이타와 분석의 벤 그라보스케 사장은 “이 같은 감속은 메트로 레벨 상위 50개 시장에서 광범위하게 이루어졌으며, 일부 지역에서는 훨씬 더 뚜렷한 냉각 효과를 경험하고 있다”고 말했다. 실제로 미국 주요 시장의 25%는 6월 성장세가 3%포인트 둔화됐고, 그 달에만 4개 시장이 4포인트 이상 감속했다.

그라보스케에 의하면 이것은 전국적으로 기록된 가장 급격한 냉각이었지만, 시장은 장기적인 평균으로 돌아가기 위해서는 이러한 종류의 감속을 6개월 더 겪어야 할 것이라고 한다. 금리 영향이 집값에 충분히 반영되기까지는 약 5개월이 걸린다는 게 그의 계산이다.

가장 큰 폭의 하락을 보이는 시장은 이전에 전국에서 가장 높은 가격을 가졌던 시장들이다. 캘리포니아 산호세의 평균 주택 가격은 지난 두 달 동안 5.1% 하락했는데, 이는 상위 시장 중 가장 큰 하락폭이다. 그것 때문에 가격이 7만 5천 달러나 깎였다.

시애틀의 경우 지난 두 달 동안 가격이 3.8% 하락했는데, 이는 3만 달러 하락이다. 샌프란시스코, 샌디에이고, 덴버는 가장 큰 가격 인하로 상위 5개 시장을 반올림했다.

블랙나이트는 이번 가격 냉각은 최근 2개월간 22% 증가한 분양주택 공급이 급상승한 것과 맞물려 있다. 그러나 주택은 여전히 2017-19년 수준보다 54% 낮다.

그라보스케는 “전국적으로 70만개 이상의 상장이 부족한 상황에서 재고 수준이 완전히 정상화되려면 1년 이상의 기록적인 증가 기간이 필요할 것”이라고 말했다.

오늘날 주택 소유자들은 훨씬 더 많은 지분을 가지고 있기 때문에 가격 하락은 대공황 기간 동안만큼 평균 주택 소유자들에게 영향을 미치지 않을 것이다. 엄격한 인수와 몇 년간의 강한 가격 상승은 주택 주식 수준을 사상 최고치에 이르게 했다.

그럼에도 불구하고, 최근 시장의 강한 수요는 일부 사람들에게 문제를 제기할 수 있다. 지난해 주택담보대출의 약 10%가 매입됐기 때문에 가격 하락으로 일부 대출자들이 지분 포지션에서 훨씬 더 하락할 수 있다.

이런 전국적인 동향과 비교해 메릴랜드, 버지니아, 워싱턴DC 지역 주택거래 추이에 대해 오승환 자이언트 리얼터에게 질의했다.

10년만기 국채가 연초보다 상승한 5% 대로, 투자가 아닌 첫 주택구입자나 내집 마련을 위한 주택구입은 권한다.  DMV지역은 여전히 공급이 부족하다. 최근 이자율 상승과 인플레이션 현상에도 집값은 떨어지지 않았고 다만 오버 프라이싱의 폭이 줄었다. 그러나 리스팅 프라이스는  같다.  거래는 예전에 주말에 오픈하우스를 하면  대개 다음 주 초에 거래가 이뤄졌는데, 현재는 1주에서 2주 정도 걸린다.  또한 융자사들이 요구하는 다큐멘터리 등이 깐깐해졌다.  그럼에도 현재는 워싱턴지역 주택시장에는 큰 변화는 없다.  다만 연말 경기흐름과  주택시장 동향은 예의 주시해야 한다고 말했다.

또한 엘리콧시티에 거주하는 바이어는 지난 주말에 63만 불에 리스팅 된 주택에 65만 불을 제시했지만 10여명의 경쟁자가 몰려 포기했다고 전했다.

문의 : 410-303-0452 오승환 자이언트 부동산 리얼터